本の紹介

第1部パートナーのコンサルタントと進める業務

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   お金（修繕積立金）がないと何事も始まらない！

   1、大規模修繕工事の計画までの準備

   • 修繕積立金の把握
   • 長期修繕計画書の確認
   • 修繕（補修）履歴の確認
   • 大規模修繕工事の必要性
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   修繕委員は、任期のある理事では務まらない！

   2、修繕委員会の発足

   • 理事会で推進する会の決定
   • 修繕委員（専門委員）
   • 修繕委員の体制確立と具体的活動決定
   • 修繕工事の全体行程の認識
   • 修繕委員会がすぐに実施すること
   • 管理組合（理事会）との連携が重要

   • ＜修繕委員募集のお知らせ＞（参考）
   • ＜大規模修繕工事標準全体フロー＞（参考）
   18ページ
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   劣化診断の早期予算化と実施で、建物の現状を知る事から始まる！

   3、劣化診断の実施

   • 劣化診断の時期
   • 劣化診断の信頼出来る専門家の募集
   • 劣化診断の依頼項目
   • 劣化診断の目安診断料
   • 提出された劣化診断報告書の精査と技術的判断
   • 修繕工事実施の為の積立金再確認

   • ＜劣化診断見積書のお願い＞（参考）
   25ページ
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   居住者の声は建物の財産！

   4、アンケートの実施

   • 不具合・改善等意見集約のアンケート作成
   • 回収アンケートの整理
   • 指摘内容の現場確認
   • 指摘内容の修繕要不要の判定

   • ＜アンケート協力のお願い＞（参考）
   • ＜アンケート回収内容整理一覧表＞（参考）
   35ページ
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   信頼出来る建築技術プロは絶対必要！

   5、コンサルタントの起用

   • コンサルタント起用の必要性
   • 募集方法
   • 審査
   • 業務委託内容
   • コンサルティング単体業務（工事監理は別途）の適正委託料
   • 工事監理を含む一貫業務委託の適正委託料
   • コンサルタントの位置付け

   • ＜コンサルタント募集のご案内＞（参考）
   • ＜コンサルティング業務想定人工表＞（参考）
   • ＜コンサルティング業務委託契約書＞（参考）
   41ページ
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   その他費用を軽視すると、あとで痛い目にあう！

   6、建物等工事予算（概算）書の作成

   • 工事予算（概算）書とは
   • 設計図（建物・設備等）のCD化
   • 数量表作成
   • 予算（概算）書作成
   • その他費用の加算
   • 工事予算と積立金総額の整合

   • ＜修繕工事予算（概算）一覧表【内部用】＞（参考）
   • ＜修繕工事予算（概算）内訳書＞（参考）※後半は割愛
   51ページ
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   設備も劣化診断からすべてが始まる！

   7、設備工事予算（概算）書の作成

   • 設備工事の修繕内容
   • 給排水管の劣化対応
   • 給排水管の修繕工事
   70ページ
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   区分所有者への丁寧な説明が重要！

   8、通常（臨時）総会への議案（基本計画書）提出と承認

   • 通常（臨時）総会の開催目的
   • 総会召集文書の作成
   • 基本計画書の作成
   • コンサルタント紹介

   • ＜総会開催（基本計画）のお知らせ＞（参考）
   • ＜基本計画書＞（参考）
   • ＜アンケート集約理事会（修繕委員会）採否検討結果一覧表＞（参考）
   • ＜修繕予定項目案＞（参考）
   • ＜体制表＞（参考）
   75ページ
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   修繕工事業者はしっかり見極めよう！ ここが一番大事！ 修繕工事は現場監督の良し悪しで決まる！

   9、修繕工事業者の募集と決定

   • 修繕工事業者の募集
   • 候補修繕工事業者に会社概要等依頼若しくは資料収集
   • 候補修繕工事業者の選定
   • ヒアリングの実施と候補修繕工事業者の決定

   • ＜修繕工事業者面談のご案内＞（参考）
   83ページ
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    「一番安い業者さんに決めネゴはしません」同時に「外壁修繕は推測して計上願い追加はなしとします」と宣言も一つの方法！

    10、候補修繕工事業者への見積り依頼

    • 見積要項書の作成
    • 設計図面CD貸与と参考数量提示
    • 見積り内訳明細書の作成
    • 見積り参加案内文書送付
    • 見積り現場説明会（現説）

    • ＜見積要項書＞（参考）
    • ＜見積り概要＞（参考）
    • ＜工事別特記事項＞（参考）
    • ＜見積り内訳明細書＞（参考）
    89ページ
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    一斉開封、これが一番公明正大！

    11、見積り比較と査定及び最終見積書

    • 見積り比較と査定
    • 見積り総額と修繕積立金総額の整合
    • 業者ヒアリング
    • 工事計画書と工事仕様書の依頼

    • ＜各社見積り比較表＞（参考）
    • ＜各社見積り内訳比較表＞（参考）※中盤以降は割愛
    • ＜発注内示書＞（参考）
    114ページ
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    工事計画の総額決定後、次回に向け積立金見直しにすぐ動くことが必要！

    12、修繕積立金の見直し

    • ＜長期修繕計画（収支計画）例＞（参考）
    124ページ
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    業者任せはダメ！やることを明確にする！

    13、工事監理者の選定と業務委託内容及び委託料

    • 工事監理者募集と選定
    • 工事監理業務内容
    • 業務委託料の決定

    • ＜工事監理業務委託契約書＞（参考）
    128ページ
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    大規模修繕工事の実施に向けた丁寧な説明が必要！

    14、通常（臨時）総会への議案（実施計画書）提出と承認

    • 通常（臨時）総会の承認
    • 落選業者への断り状発送

    • ＜臨時総会開催（実施計画）のお知らせ＞（参考）
    • ＜実施計画書＞（参考）
    • ＜予実算対照表例＞（参考）
    133ページ

第2部パートナーの工事監理者と進める業務

1. 15

   最終金支払いは、残ダメ（残っている工事と不具合工事）工事完了確認後の設定を厳守！

   15、修繕工事請負契約締結

   • 契約書の準備
   • 約款含む内容確認（抜粋）
   • 添付書類
   • 業務引継ぎ

   • ＜マンション修繕工事請負契約書例＞（参考）
   142ページ
2. 16

   区分所有者・居住者向けの説明会。有料工事の説明、玄関枠塗装等の協力依頼。

   16、工事説明会

   • 工事説明会案内文書と説明会資料の作成と配布
   • 工事説明会進行
   • 工事説明内容
   • 有料工事の説明
   150ページ
3. 17

   近隣、第三者、居住者に迷惑をかけない！

   17、工事着手までの実施・確認内容

   • 近隣挨拶
   • 安全通路の確認と表示
   • 居住者駐車場・駐輪場の通行確認
   • 工事用（居住者用）駐車場所の確認
   • 工事用掲示板設置場所の確認
   • 業者の入館鍵の管理方法
   153ページ
4. 18

   工事監理者も人間、これだけやるのは大変だが、手を抜いてはいけない！

   18、工事期間中の工事監理者の具体的業務

   • 修繕工事計画書と修繕工事仕様書等のチェック業務
   • 品質管理業務（最低週1回の現場監理）
   • 未決仕様・品番等の決定と使用済材等の確認業務
   • 工程管理業務
   • 工事監理内容の管理組合（修繕委員会）への連絡・報告業務
   • 工事中間時の管理組合現場立ち合いの計画実施業務
   • 中間工事代金支払い出来高査定業務
   • 追加工事費の査定業務
   • 工事完了引取り検査と残ダメ工事完全完了検査業務
   • 最終工事代金支払い査定業務
   • 修繕工事完了報告書の内容確認と管理組合（修繕委員会）引渡し業務
   154ページ